专题视点
2022年，市场下行叠加房企前期部分高地价项目仍在持续步入结算期，企业利润空间进一步受到挤压。行业利润增速自2018年以来也呈明显的下行趋势，2021年出现负增长，2022年规模房企整体的净利润甚至表现为净亏损。同时，行业整体利润率持续下行探底，目前企业各项利润率指标均已降至历史最低水平。2022年，逾七成房企“减收减利”，近半数企业净利润亏损，逾九成房企净利率和归母净利率降低。
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总体来看，目前行业不确定性尚存、市场仍在出清过程中，短期内企业利润规模和盈利水平仍将继续承压。行业下行调整期下，高杠杆、高周转模式无法持续，企业经营逻辑正在加速转变。审慎投资、优选项目，保证项目利润率水平;降本增效、战略精简，提升经营效益;回归产品、优化产品结构、加强产品力打造，提高产品适销性及产品溢价，是目前企业稳利润的关键。
PART.01 营收及利润规模负增长，行业利润率加速探底
1、营收和利润规模负增长，净利润表现为净亏损
近年来在“房住不炒”、行业降杠杆的政策主基调下，针对房地产行业的调控持续。市场下行调整、整体表现相对低迷，企业去化压力显著提升。2021年以来，企业销售规模增速放缓，部分房企出现规模负增长，企业整体的结算规模相应也受到影响。同时，叠加房企前期部分高地价项目仍在持续步入结算期，企业利润空间进一步受到挤压。2022年，行业整体营收和利润规模均表现为负增长。
从截至目前已披露年度业绩的企业数据来看，2022年行业典型上市房企[1]整体实现营业收入47633亿元、营业成本40336亿元，企业营业收入和营业成本增速的中位数分别为-17.1%和-14.6%，且营业收入的降幅高于营业成本。
行业利润增速自2018年以来也呈明显的下行趋势，2021年出现负增长，2022年规模房企整体的净利润甚至表现为净亏损。具体来看，2022年行业典型上市房企整体实现毛利润规模6481亿元，企业毛利润增速的中位数为-32.3%。净利润合计表现为净亏损542亿元、归母净利润亏损1194亿元，企业净利润和归母净利润增速的中位数分别为-58.5%和-67.5%。
2、利润空间受多重因素挤压，行业利润率持续下行探底
从利润率指标来看，近年来行业整体盈利能力面临较大的下行压力。2022年行业典型上市房企整体的毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续2019年以来的下行趋势，且降幅较往年进一步扩大。
具体来看，2022年行业典型上市房企毛利率中位数同比降低4个百分点至14.1%，净利率和归母净利率为负，同比分别降低7.0和5.6个百分点至-0.2%和-1.7%。目前，企业各项利润率指标均已降至历史最低水平，行业整体利润率持续下行探底。
近年来行业盈利空间受到挤压、多数典型上市房企利润率水平显著下降主要有以下几方面原因：首先，规模房企前期部分高地价项目结转的影响仍在持续传导，低利润项目结算仍较为集中。其次，近年来行业规模增速放缓、企业销售去化压力较大，不少房企通过打折促销、“以价换量”来保证货值去化，促进销售目标的实现，这也加剧了企业增收不增利的表现。第三，目前热点一二线城市的限价监管依旧严格，较高的地价房价比进一步压缩项目的利润空间，毛利率下降已成为行业主要趋势。此外，行业下行背景下，存货及投资物业账面价值缩水，房企结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值，也对当期的利润表现有负面影响。
3、投资物业运营优胜劣汰加速，超六成房企收入减少
除了地产开发主业销售项目结转利润减少，商业地产运营遭遇严重冲击，空置率处在较高水平，租金收入增长也面临困境。2022年，超六成典型上市房企的投资物业租金及酒店运营收入减少，越秀地产、中梁控股、建发国际等降幅都较为显著，越秀地产同比降幅近50%。
PART.02 近半数房企净利润亏损，行业ROE水平显著降低
1、逾七成房企“减收减利”，近半数企业净利润亏损
具体从企业层面来看，2022年在行业典型上市房企中仅有约25%的企业实现营收增长。同时，受结算结构影响以及结算项目利润率的不断走低，毛利润、净利润的表现也不尽如人意。超过85%的行业典型上市房企毛利润(剔除税金及附加)和净利润同比降低，其中部分企业的毛利润降幅超过50%。
“减收减利”现象较为普遍，营业收入与毛利润同时降低的企业数量占比逾七成，碧桂园、绿地控股、龙光集团、金科股份、旭辉控股集团等中大型房企也不例外。以碧桂园为例，截至2022年末碧桂园实现营业收入4303.7亿元、毛利润328.8亿元，分别同比降低17.7%和64.6%。
此外，2022年在行业典型上市房企中还有近半数的企业净利润出现亏损，其中融创中国、金科股份、荣盛发展、富力地产、远洋集团、正荣地产、旭辉控股集团、雅居乐集团、禹洲集团等13家规模上市房企2022年净利润均亏损逾百亿元。
尽管如此，2022年也有部分房企利润表现稳中有进，展现出优于行业的抗风险能力，以央国企和部分优质民企为主。如建发国际集团、越秀地产等，实现毛利润和归母净利润双增长。其中，建发国际集团得益于近年销售规模的增长、以及在高能级城市区域聚焦的布局战略，2022年实现营业收入996.4亿元、毛利润152.2亿元，分别同比显著增长82.6%和67.6%;净利润55.6亿元、归母净利润49.3亿元，同比也分别增长34.1%和38.9%。
2、利润率普降，逾九成房企净利率和归母净利率降低
2022年，行业整体盈利能力下行压力持续，企业利润率指标普降态势进一步加剧。具体从企业利润率的变动情况来看，2022年在行业典型上市房企中有逾八成企业毛利率同比降低，净利率和归母净利率降低的企业数量占比逾九成。
规模房企中，部分企业2022年毛利率和归母净利率双降、且指标降幅较大，如合景泰富集团、龙光集团、上坤地产、融信中国、雅居乐集团、旭辉控股集团、时代中国控股等，归母净利率的降幅均在30个百分点以上。
还有不少历年利润率保持在高位、稳定性较强的房企，毛利率和归母净利率也出现相对明显的波动下行，如中国海外发展、保利发展、保利置业集团等。其中，中国海外发展2022年毛利率同比下降2.2个百分点至21.3%、归母净利率同比下降3.7个百分点至12.9%，其利润率的下降主要是由于结转项目利润率降低、外币汇兑亏损、物业存货减值准备以及对应收合营公司款减值准备等。
PART.03 资产价值下行加剧盈利压力、销管费率普遍走高
2022年，房地产行业加速下行探底，受市场低迷以及防控措施影响，除了开发主业销售项目结转利润减少，投资物业和存货的资产价值、合作开发等也遭受冲击，加剧房企盈利压力。
1、投资物业重估大面积亏损，亏损企业占比近7成
投资物业重估收益，是企业所持有的商业、酒店、办公等投资物业，在报告期内按照公允市值波动进行重新估值后发生的净值差额，计入当期损益，反映投资物业资产质量与资产价值回报状况。面对市场低迷，投资物业重估收益波动加剧，也更为明显地作用到净利润和归母净利润的减少上。
2022年，投资物业重估大面积亏损，亏损企业占比达到67%，包括碧桂园、富力地产、正荣地产、融信中国、合景泰富等典型上市房企都出现了不同程度的亏损。富力地产重估亏损额最高，达到19.58亿元。此外，如绿城中国、保利置业、融信中国、远洋集团等多家企业已经连续3、4年面临亏损，持续承压。
行情走低，资产价格预期更为考验项目布局以及运营效率，热点城市核心板块、运营效率高、出租率高的投资物业重估表现相对坚挺。合生创展、华润置地、中海地产、龙湖集团作为成熟的投资物业运营商，重估收益规模居于行业前列。华润置地、中海地产重估收益分别为69.78亿元、47.96亿元，尽管较2021年分别降低10.5%、13.4%，但跌幅整体可控，且归母净利率仍然保持在行业较高水平。龙湖集团投资物业重估收益为28.88亿元，较2021年28.50亿元有所上升，成为少数保持正增长的房企之一。
2、近半数房企合营联营陷入亏损，合作开发风险需警惕
近两年来，市场风险积聚，合作拿地、合作开发模式不确定性加剧，非并表合作项目收益对企业净利润和归母净利润水平的支撑明显弱化，甚至可能成为利润拖累。
2022年，合营联营收益减少现象比比皆是，近半数典型上市房企陷入亏损。不少企业都是由盈转亏，且亏损较大，如合景泰富、远洋集团、禹洲地产，万科地产等，其中合景泰富亏损额最高，达到38.7亿元。
而保持正增长的企业仅占2成左右，包括华发股份、滨江集团、绿城中国等。华发股份、滨江集团实现“大跃进式”增长，合营联营收益分别为15.0亿元、21.9亿元，均达到2021年的7倍之多。在盈利下行大趋势下，这些企业营合联营收益增长对利润的促进作用更为明显，合联营利润贡献度(合营联营收益/税前利润)显著提升，滨江集团达到41.2%。
面对市场不确定性，只有“确定性高”的合作，才能对企业经营效益起到正向促进作用，需综合考量合作方的企业资质、经营安全性和效率表现，这将直接决定项目能否顺利推进以及最终盈亏状况。
PART.04 总结
目前市场不确定性尚存，从近两年行业规模房企的销售规模来看，短期内企业营收和利润规模仍将继续承压。整体盈利预期并不明朗，企业利润率下行的惯性或将继续持续。部分头部房企预判“底部”来临，但整体持谨慎态度，积极采取应对措施。
结合行业规模房企的预判来看：保利发展认为行业毛利率近年来逐年下沉，未来的结转已经接近底部状况，合理的毛利率比较难判断。中国金茂表示未来毛利率走势关键看后面的市场会不会有波动，公司非常重视投资纪律，毛利率将能够有所恢复。此外，年度业绩发布上，万科地产也透露，过去两年特别是2022年整个行业超量的调整，整个销售大幅下降，而且房地产结算有一定的滞后性，随着销售资源逐步进入到竣工交付，结算毛利率阶段性还是有一定下滑的压力。相信经过一段时间的调整，开发业务的毛利率能够会维持在一个相对稳定的范围。
行业下行调整期、市场不确定性因素积聚，成本费用压力、投资收益波动与资产减值风险并存，房企经历盈利阵痛是必然。当前环境下，资产质量和经营管理能力是应对市场波动的两大核心竞争力。一方面，保持审慎投资、关注拿地质量，以保证新增项目的利润空间。另一方面，企业要达到“稳利润”预期，在稳健经营的前提下，仍要坚持精细化管理控制成本费用，提升经营效益。此外，结合目前的行业趋势，企业也需进一步挖掘产品品质、优化产品结构，不断强化产品打造、提升产品溢价。
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